W czasie panelu pt. „Nastroje na rynku nieruchomości” zorganizowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl w ramach 10. edycji Polskiego Kongresu Przedsiębiorczości w Krakowie rozmawiano o obecnej i przyszłej sytuacji na polskim rynku nieruchomości. Zaproszeni eksperci próbowali ocenić, co kształtuje aktualne trendy i jak może to wpłynąć na branżę w 2024 roku. W trakcie dyskusji pojawiły się wnikliwe analizy, które prowadzą do interesujących wniosków.
Na zaproszenie portalu Nieruchomosci-online.pl do dyskusji o nastrojach rynku zostali zaproszeni między innymi dr hab. Waldemar Rogowski, prof. SGH, główny analityk BIK dr hab. Bogusław Półtorak czy prof. UEW Tomasz Stoga — prezes zarządu Profit Development S.A. i PZFD Wrocław. W panelu wzięło udział pięciu fachowców, którym zadano wnikliwe pytania na temat szans i zagrożeń branży.
W dyskusji zwrócono uwagę na najnowsze badanie nastrojów pośredników INPON, w którym widać coraz większy optymizm wśród pośredników. Jest to szczególnie znaczące w perspektywie ostatnich trzech burzliwych lat. Obecnie, gdy na koniec III kwartału Indeks INPON zamyka się w ponad 60 pkt, warto pamiętać, że na rynek nieruchomości wciąż działa hamująco kilka czynników. W szerszej perspektywie z wysokiego optymizmu obserwowanego w 2021 roku branża przeszła w fazę marazmu, która trwała przez cały zeszły rok. Aktualnie mamy do czynienia z wyraźnym odbiciem, które nie dotyczy jednak wszystkich segmentów rynku. Wysoko notowane są kawalerki czy niewielkie lokale dwupokojowe, natomiast indeks dotyczący działek czy domów nie jest już tak optymistyczny.
Ostatni rok to również duże zmiany w branży kredytowej. Sumaryczna wartość udzielonych pożyczek mieszkaniowych jest obecnie podobna do statystyk z grudnia 2021 roku. Dla pełnej perspektywy warto pamiętać, że w miesiącach od sierpnia do listopada 2022 z kredytów hipotecznych skorzystało około 12 tysięcy osób. Tak niski popyt to niemal zamrożenie rynku. W jego pobudzeniu bardzo pomogła sama zapowiedź rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Ze wsparcia w ramach BK 2% do tej pory skorzystało 41 tys. osób. Przeciętny wiek beneficjenta to 31 lat. Specjaliści widzą ten potencjał popytowy, jednak dostrzegają też ryzyko dalszego wzrostu cen związane z niską podażą lokali mieszkalnych.
O mocy wpływu, jaki BK2% miał i ma na rynek, świadczy również sytuacja w sektorze pierwotnym. Tu również już styczniowa zapowiedź rządowego wsparcia wywołała wyraźny wzrost cen i uszczuplenie oferty mieszkań na sprzedaż. Początek roku zaskoczył deweloperów wysokim popytem generowanym przez inwestorów z gotówką, którzy chcieli uchronić swoje środki przed rosnącą inflacją. Bezpieczny Kredyt 2% przyniósł wiele dobrego, ale jego zapowiedzi i odroczenie otwarcia naboru wniosków w czasie miała katastrofalne skutki dla cen nieruchomości. Już wtedy pozostawały one na wysokim poziomie, a czekały nas tylko kolejne wzrosty. Prócz tego te sześć miesięcy między zapowiedzią, a otwarciem programu dało czas na zakupy tym, którzy dysponowali gotowymi środkami. Uszczuplona oferta to kolejna bariera w dojściu do własności mieszkania przez młodych ludzi. A przecież BK 2% miał w założeniu wspierać właśnie tę grupę.
Opisana sytuacja sprawiła, że na rynku już od dłuższego czasu obserwujemy podwyższony popyt na małe mieszkania, które zawsze były popularne. Kupcy szukają też mniejszych dwupokojowych lokali mieszczących się w limitach BK 2%. Czy to oznacza, że większe lokale nie znajdują obecnie zainteresowania wśród osób aktywnych na rynku? Najnowsza wartość INPON jest wysoka dla lokali we wszystkich segmentach metrażowych mimo panującej drożyzny.
Zmienna sytuacja na rynku sprawia, że trudno ocenić, czy mamy obecnie dobry moment na inwestowanie w nieruchomości. Analitycy podkreślają, że jak zwykle duże znaczenie dla rentowności inwestycji mają jej lokalizacja wielkość i typ. Rynki są obecnie bardzo zróżnicowane. Ogólny trend jest taki, że w dużych atrakcyjnych inwestycyjnie miastach oferta nieruchomości nie zaspokaja popytu. Rynek jest więc wyraźnie pobudzony. Sytuacja gospodarcza i poziom cen nie sprzyjają jednak fliperom i rentierom. Kupno mieszkania to dziś ogromna inwestycja obciążona nieraz rosnącymi kosztami remontu. Zysk z odsprzedaży czy wynajęcia mieszkania nie jest już tak duży jak choćby trzy lata temu.
Mimo bardzo dobrych wyników sprzedaży na rynku pierwotnym i wysokim popycie na mieszkania z drugiej ręki, trzeba pamiętać, że aktywność ta jest i była wyraźnie stymulowana przez rządowy program dopłat. Wszystko wskazuje na to, że środki na BK 2% skończą się najpóźniej w lutym 2024, a wtedy optymizm panujący w branży z pewnością wyraźnie osłabnie.
W tym świetle w prognozach dla rynku na rok 2024 znaczenia nabiera przyszła polityka monetarna państwa. Już teraz wiadomo, że do marca 2024 stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie. Trudno ocenić, czy po tym czasie spodziewać się kolejnych wzrostów, czy spadków tych ważnych stawek. Prócz tego na dużej części rynku widać rosnące różnice między popytem a podażą. Oferta mieszkań zarówno tych nowych, jak i z drugiej ręki topnieje szczególnie w popularnych lokalizacjach, choć niekoniecznie w mniejszych miejscowościach - tak jak mieszkania w Sztumie.
